最近到处看房，放在全年，这个频率依然额外密集了，其中有二手，也有新址，有陪客户看的，也顺带我方望望。
刚需刚改家庭从来都莫得祛除，他们一直都在踌躇，都在等。
为什么今天写这篇著述？三四季度我在“16号内参”中屡次提到，市集正在用以价换量的形势加速出清，唯有价钱降到弥散低，智力撬动那一丝点刚需和刚改。
这种价钱看不懂的调遣，是市集总结感性的必经之路，投资客被动离场，智力自我修正昔日的泡沫。
01
计谋层面，似乎在为下一轮刺激作念准备。
就在昨天，国度统计局发布最新数据，2025年11月份，70个大中城市商品住宅销售价钱环比总体下降、同比降幅扩大。
其中，新址价钱总体环比下降0.39%，10月下降0.45%；二手房价钱总体环比下降0.66%，10月下降0.67%。
这一条果然上了昨天的热搜，而且莫得被撤下来。
加上近期多样会议定调，以及房贷贴息小作文的疯传，梗概率来岁春节之后会有一波组合拳刺激，一二线城市是受益者。
宇宙26城挂牌量，依然齐集两个月下滑，包括上海、北京、苏州、合肥、南京等，尤其上海。
这阐扬什么？房主不肯意卖了。
我最近追踪的几套房内部，有两套也出现这种情况。
屋子位置很好，房主不差钱，在被中介反复打压之后，心里多样不爽，觉稳当今房价是超跌，算了一下租售比，不算太低，准备先租一段期间，等市集回暖再说。
要是咱们把数据标本扩大到百城，又会有新的论断，那等于三四线城市的挂牌量还在不绝加多。
房钱下降，租客减少，房源增多，让不少房主莫得回头路。
02
最近看了4个新盘，说是四代房，其实算是伪四代。
委果的四代和三代区别不体当今套内，而是空中花圃的程序，是否果然有朝上3米的进深。
不外对平庸家庭来说，伪四代实用性更高，除了有入户前室，6-10个平米的施济，阳台飘窗还比之前大一丝，好多都是把阳台封起来了，确乎很好意思不雅，看起来空间感很强，而且是大的全景落地窗，采光好。
至于得房率是不是果然在90%以上，有些确立商是会玩数字游戏的，只看房间内面积和三代分离不大，一般是厅看起来浩瀚。
终末如故要看订价和规划，弗成被见地劝诱。
在这点上，最近看到这几个楼盘，四室套规划太棒了，空间愚弄到极致。
虽然，也有例外。
前些日子有个客户给我看了一个屋子，位置不好，但确立商动足了脑子，把阳台当客厅，露台当阳台，飘窗迎面积作念了，演都不演了，等于告诉你——我性价比挤爆了。
03
中高端楼盘的确立商，当今把好多心念念放在豪华会所上，制造卖点和豪华感。
泰山松、泰山石、百米艺术门廊、双下千里景不雅庭院、恒温泳池、私厨餐厅、女王花圃......怎么虚耗怎么吹，宣传告白上确乎高等感拉满。
关联词羊毛出在羊身上，把资本都花在了公区上，那么屋子本人减配就很可能了。
有的客户的确吃这一套，但稳重下来想想，这些建立在委派之后，业主骨子能用若干？后期会不会酿成背负？有限资源与庞杂用户群的矛盾如何搞定？有好多会所终末都是外包。
物业费别说10块钱一个时常，就算7块钱，150时常，一年下来也要一万多，再加上泊车资......600万的屋子首付没问题，养屋子会很累。
最近看的这几个盘中，有确立商很急，也不知谈听到什么音讯，售楼处还没完全搞好，预售证没下来，就悄悄摸摸铺营销。
这种情况不单是出当今南京，合肥、苏州、杭州都有出现。
不外说真话，当今新址销售是冰火两重天，好的盘，谈不上抢，但主动看的东谈主不少，在南京500万的盘就敢验资了（显明制造昂贵感和病笃感）。
位置差一丝的盘，开盘就分销，然后各路牛鬼蛇神出现了，最恶心的是有些中介网上吹的顺口开河，把你忽悠去售楼处，东谈主脸识别登记。
04
以旧换新群体并不是少量数，有改善需求的家庭其实不少，她们不停在看房，女性有主导权，以致在骨子操作。
绝大部分卡在老屋子卖不掉，有些是激情落差有点大，是以等等再等等。
最近我还发现，好多依然卖了或正在卖初中学区房的家庭，也在寻求改善，比以前积极好多。
位置可以，配套完善的次新址带看量和成交量额外沉稳，条款可以的刚需，早就盯上了这些小区，何况作念了充足的准备责任，比中介还专科，比房主更懂屋子，随时准备捡漏。
廉价房市集成交依然占实足主导，外来东谈主口需求很大。
主城，包括中枢区域，10年房龄成为沿途风水岭，再好的屋子也躲不外，即便短期不跌，房主心皆抗住，随时都会有补跌。
我最近战斗的一套屋子等于这么，扛了半年，小区莫得成交，倏得冒出来一套廉价，蓝本房主要随着犬子南下，果然是急卖，一次谈成。
千万不要有荣幸激情，昔日再好的屋子，当今亦然旧屋子了。
结
市集老是在不停的变化，就看你从什么角度去不雅察，从什么维度去对比。
指摘区笃定有不少东谈主额外悲不雅，我如故那句话，当你把屋子从金融家具切换到滥用家具的时候，好多事情就能想通了。
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